תפריט
תפריט
באופן דיי אירוני השנה האחרונה היתה מאד מאירת פנים למשקיעי הנדל"ן. משרד האוצר הוריד את מס הרכישה מ-8% חזרה ל-5% ; השינוי במבנה המשכנתאות הופך את ההלוואה הזאת למשתלמת במיוחד ; משרד הבינוי והשיכון מחלק מענקים לרוכשי דירות בפריפריה (גם להשקעה) ; בעקבות המצב שנוצר בארץ צצו הרבה מאד מציאות נדל"ניות רווחיות ; הריבית הנמוכה מאפשרת להשיג מימון זול יחסית לביצוע עסקאות נדל"ן. כל זה בזמן שאפיקי השקעה אחרים התגלו במערומיהם.
אז תפסנו לשיחה את יבגני גליקמן, האיש שהוא ההוכחה החיה לכך שכל אחד יכול להכנס לתחום הנדל"ן ולהצליח בו בגדול אם רק יודעים מה עושים. על הדרך שמענו ממנו את סיפור החיים המרתק שלו, שהביא אותו מעולה חדש בשכונה זניחה ברחובות, שישן עם סבתא שלו באותו חדר, עד להיות משקיע נדל"ן מוביל שעשה כבר מעל 300 עסקאות אקזיט בנדל"ן והמייסד והבעלים של בית ספר ללימוד השקעות נדל”ן בטווח הקצר והארוך.
החברה שיבגני הקים "זמן לנדל”ן" מתמחה בליווי משקיעים ורכישת דירות להשקעה, בייזום פרוייקטים ואיתור הזדמנויות נדל”ן. מטרתה המרכזית היא לתת מענה מקיף לכל אדם שרוצה ללמוד השקעות נדל”ן ולהבטיח את עתידו הכלכלי.
שלום יבגני, איך היה לך את האומץ להכנס לתחום הזה?
אני לא אדם שאוהב להפסיד ולא הפסדתי באף אחת מהעסקאות שעשיתי עד כה, בעיקר בגלל שאני אדם מאד סולידי בהשקעות שאני עושה. שלא תחשוב שירשתי הון או גדלתי בבית עשיר. רחוק משם.
נולדתי בבלרוס למשפחה ממוצעת. בגיל 8 ההורים שלי מחליטים לעלות לישראל. מי שזוכר את העלייה מברית המועצות יכול להבין או לדמיין את רוח התקופה ואת כל מה שמשתמע ממנה.
לא היה לנו פשוט כמשפחה של עולים חדשים ומהר מאד אני מבין שאני צריך להלחם על מקומי.
כמהגר פיתחתי חוש חתולי הישרדותי. לשרוד זה משהו שמוטבע בי ממש מילדות, בעיקר כי כל החיים שלי נלחמתי על הזהות שלי, בין אם ברוסיה כשהילדים היו קוראים לי יהודי מסריח והייתי צריך להילחם בהם, ובין אם זה בישראל שהפכתי להיות רוסי מסריח.
עד גיל 17 אני ישן עם סבתא שלי בדוחק באותו החדר. עכשיו אתם כבר בטח יכולים לנחש איפה נולד הצורך שלי בוודאות כלכלית. ובעצם כבר בגיל 17 אני מתחיל לדמיין איך אני רוצה שהעתיד שלי יראה. אני אפילו אומר לעצמי כמו מנטרה "אני אעשה הכל כדי לחיות ברווחה ".
זה באמת מסביר את החלום. אבל לרבים מאיתנו יש חלומות ואנחנו לרוב לא פועלים כדי להגשים אותם…
מאז ומתמיד היה לי מעין דחף כזה להצליח בגדול ולא להתפשר על בינוניות. בגיל 24 אני מתחיל לעבוד במוקדי מכירות, ומהר מאוד מתקדם למשרות ניהול. אבל במקביל אני גם מבין ששום דבר הוא לא וודאי ושאני צריך לייצר לעצמי את הוודאות שלי. בשלב יחסית מוקדם בחיים שלי הוודאות הכלכלית היא בראש מעיניי, לא מעניין אותי לעשות טיול אחרי צבא או לצאת להרפתקאות כמו החברים שלי, שרובם גם ככה נמצאים שנים בהגדרה של "בין עבודות".
פתאום קיבלתי סטירה מצלצלת מהחיים
מה הייתה נקודת המפנה שגרמה לך להבין שאין עתיד בלהיות שכיר?
אני מנהל אנשים שבקלות היו יכולים להיות ההורים שלי ואני פתאום מקבל סטירה מצלצלת לפנים. אני מסתכל על האנשים שאני מנהל, אנשים מוכשרים, עם תואר ראשון, אנשים שעבדו בעבודות מסודרות ואני, ילד פישר בן 24, שעוד לא הקים משפחה, אומר להם מתי לצאת להפסקה, כונס אותם או שולח אותם הביתה. יש לי את הסמכות לקבוע כמה כסף הם יביאו הביתה בסוף החודש, ואני שואל את עצמי: "איך הם הגיעו למצב הזה"?
זה ממש מטריד אותי, כי במבחן הכישורים היו שם אנשים מוכשרים ממני והמחשבה הזאת לא עוזבת אותי. אז אני מחליט לברר מה הסיפור שלהם ואני מגלה שאצל כולם זה אותו סיפור – הם נזרקו מהמערכת שהם עבדו בה בגלל הגיל שלהם והדרך חזרה למערכות דומות היא כמעט בלתי אפשרית, אז המקומות היחידים שמוכנים להעסיק אותם הם מוקדי שירות, מוקדי מכירות או חברות שמירה.
אני מעכל את מה שהם אומרים לי ואני מתחיל לשאול את עצמי שאלות קיומיות.
מי מבטיח לי שמחר לא יחליפו אותי במנהל חדש? מה באמת יקבע איך יראה העתיד הכלכלי שלי? אני קולט שהמחשבה הזאת ממש מכניסה אותי לחרדה.
הפחד הקיומי הזה גורם לי להתחיל לחשוב על העתיד שלי. אני ילד בן 24, מרוויח יפה, מביא הביתה משכורת של 20,000 / 25,000 ש"ח תלוי בביצועים. שכאני זורק את עצמי במחשבות 10 שנים קדימה, אני כבר סמנכ"ל מכירות, אולי מנכ"ל אפילו, אבל אף אחד לא מבטיח לי שככה יראה העתיד שלי. מה יקרה אם אני אפלט מהמערכת? מי מבטיח לי את מקומי במערכת?
באותה תקופה אני עובד בעיתון הארץ ואני רואה איך מעיפים את אחד הסמנכ"לים המוכשרים שפגשתי ומחליפים אותו בסמנכ"ל אחר, שמקורב להנהלה, ואני מקבל אישור על המחשבות שלי. אף אחד לא ערב לביטחון הכלכלי שלי ואם אני לא אדאג לעצמי, אף אחד לא ידאג לי! אחרי כמה לילות בלי שינה, אני מבין שאני חייב לעשות משהו. אני בודק איזה אופציות עומדות בפני ומחליט לבדוק אפשרויות בשוק ההון או בנדל"ן, משהו שיתן לי את הביטחון הכלכלי שאני מחפש.
אני מחליט לעשות פעולות בהווה כדי שהעתיד שלי ושל המשפחה שלי יהיה שונה.
איך עשית את הצעדים הראשונים שלך בתחום הנדל"ן?
אני מתחיל להתעניין בנדל"ן ולקנות בצורה סולידית נכסים באזור באר שבע ולמכור אותם יחסית מהר. אני איש שמרן , תמיד הייתי כזה, ואני עוסק בנדל"ן בזמן שאני עובד כשכיר במשך חמש שנים. מאד זהיר, מאד מקפיד על הפעולות שאני עושה ולאט לאט אני חוקר ולומד את כל הסגמנטים שמרכיבים עסקת נדל"ן מצוינת, עד שאני מגיע לסדר הפעולות המנצח.
שזה בעצם סוד ההצלחה שלך – שיטה הפוכה משאר השוק
בדיוק. בשונה מהשוק אני לא לוקח עסקה ומפרק אותה, אני עושה הנדסה הפוכה. אני מסתכל על עסקה מהסוף ומגדיר מה אני רוצה מראש.
אנשים קודם כל מוצאים עסקה ורק אז הם חוקרים, אני עובד הפוך מתוך רצון לעסקה יעילה וניצול של המשאב הכי חשוב שיש לנו….. זמן.
וזאת השיטה שאני מלמד בקורסים שלי. התפקיד שלי הוא להראות את כל סדר הפעולות שאני עשיתי במטרה להצליח, כדי שאתם תוכלו לעשות את שלכם.
לא פחדת להכנס לתחום כזה ולפעול הפוך מכולם?
במשך השנים נתקלתי באלפי אנשים ותלמידים שלכולם היו פחדים, הנחות יסוד ותקרות זכוכית זהות. יש ביניהן כמה שחוזרות על עצמן.
"אין סיכוי למצוא מציאות" , "אין סיכוי להוריד מחיר של דירה ב-300 אלף ש"ח", "אין לי איך להשיג מימון", "זאת עסקה מסוכנת", "צריך להשקיע זמן", "יש הרבה נוכלים", "המיסוי לא משתלם", "איך אני אשיג כסף? אין לי כסף עכשיו".
אני בטוח שחלק מהקוראים שלנו עוברים על הרשימה הזאת ומסמנים V ליד מה שהם חושבים
אז אני יכול להבטיח להם שיש דרך לעקוף את הרשימה הזאת באמצעות סדר פעולות רצופות. ידע בתחום ייתן לנו את כל הכלים ואת האופציה לזהות הזדמנות, אם אין לך כלים אתה לא יודע לבחון בכלל אם יש אופציה או אין אופציה. תחשבו איזו יכולת מדהימה זאת לזהות מתי מגיעה אליכם אופציה.
איך להבדיל בין שוק לוהט לשוק מת
ולהרוויח עשרות אלפי שקלים מכל עסקה
איך באמת עובדת השיטה שפיתחת ועוזרת לך לנתח ולהבין אם עסקת נדל"ן תהיה רווחית או לא?
קודם כל, מדובר בשיטה שנכתבה בדם כמו שאומרים, מתוך ניסיון של שנים בתחום. אני משמש בה אישית גם בעסקאות שלי, ונכון להיום כל מי שעבר את הקורס שלי משתמש בה.
יש כמה פרמטרים שלפיהם אני עובד:
הדבר הראשון שאני מגדיר לעצמי הוא תקציב. אני התחלתי ללא הון עצמי ואני מאמין שזה המצב גם של לא מעט קוראים. לכן אני ממליץ לחפש נכסים שהם עד מיליון שקלים, כי זה סכום שכל אחד יכול לגייס – אם זה שילוב של הלוואות ומשכנתא מבנקים שונים ואם זה משקיעים שיירצו להיכנס איתכם כשותפים בעסקה. מגיעים אלי לקורס לא מעט אנשים שאין להם הון עצמי, ברוב המקרים הם צריכים להיעזר במישהו שיש לו כסף שיקנה את הדירה על שמו, ואז מוכרים את הדירה מתחלקים ברווחים.
בשלב השני אני בודק מספר אזורים בארץ שמתאימים לאותו תקציב. אני נכנס לאתר רשות המיסים ובודק אם בשנה האחרונה התבצעו באותו אזור לפחות 20 עסקאות.
למה דווקא 20 עסקאות?
לראות שהשוק חי ,שיש תנועתיות, כי אם אני אבחר אזור שמתבצעת שם עסקה בשנה, הסיכוי שאצליח לעשות שם עסקת נדל"ן שואף לאפס. דבר נוסף, אני בודק שעכשיו על המדף יש לפחות 15, 20 עסקאות למכירה. הנתונים האלה מסמנים לי שהשוק הזה חי ובועט.
אחרי שבדקתי את הדופק של השוק אני מוודא יש בו בנייה זהה. זה יכול להיות בניין רגיל של 3, 4 קומות, זה יכול להיות בנייני רכבת ישנים, זה יכול להיות מגדלים אבל זה חייב להיות זהה! אני לא יכול להשוות עסקאות בין בניין רכבת למגדל, כי זה להשוות תפוח לבננה. אני יכול להשוות רק תפוח לתפוח. לכן כשאני בוחר שוק, אני בודק שיש לפחות 300 בתי אב של בנייה זהה באותו אזור. כי רק כמות כזאת תיתן לי מספיק נתונים כדי לגלות את שווי השוק האמיתי של הדירות, בניגוד למספרים שמתפרסמים באינטרנט…
כדי להרוויח בגדול צריך להבין שנדל"ן זה קודם כל אנשים
עכשיו כשיש לנו שוק חי ובועט, מה השלב הבא?
מכאן אנחנו עוברים לגלות מה הצרכים והיכולות של השוכר או הקונה העתידי שלי. ברגע שהבנו את זה ואנחנו יודעים מה מחירי השוק באזור, אנחנו יכולים להתקדם לעסקה.
בסופו של דבר רווחיות העסקה תקבע על פי האם הדירה שלי תענה על צרכי הלקוח שלי וכמה הוא יהיה מוכן לשלם על מענה לצרכים שלו. יש אזורים שלקוח הקצה זה משקיע שרוצה לקנות דירה להשקעה, יש אזורים שזו משפחה צעירה או זוג מבוגרים. אני תמיד הולך בשוק שבחרתי על האחוזים הגבוהים – אם יש לי 60 אחוז משקיעים ו-40 אחוז בעלי דירות, אני אלך על המשקיעים, ואם המצב הפוך אני אלך על בעלי הדירות. כי בסופו של דבר אני תמיד הולך על הקרקע הרחבה יותר ומברר עם האנשים שגרים בשוק הזה עכשיו את הצרכים ועלויות הרכישה וההשכרה שלהם.
הנתונים האמיתיים מהשטח, כמו בכמה נמכרו דירות באיזור או מה גובה השכירות שדיירים מוכנים לשלם בשכונה, הם סופר קריטיים למקסום הרווחים של העסקה. תבין, כל 100 ש"ח בשכירות זה עשרות אלפי שקלים במכירה. לדוגמה: דירה שהשכירות שלה היא 3000 ש"ח, 5% תשואה תיתן לנו 720 אלף ש"ח במכירה. אבל אם אני אקח 3200 ש"ח דמי שכירות, המחיר כבר עולה ל-768 אלף ש"ח לפי 5% תשואה. כלומר שהרווחנו עוד 48 אלף ש"ח במכירה.
עסקת נדל"ן עם סיכון שואף לאפס? יש דבר כזה!
בוגרי הקורס שלך שדיברתי איתם כהכנה לראיון, סיפרו לי על נוסחת "סיכון שואף לאפס" שנתנה להם את האומץ להתחיל להרוויח מנדל"ן. מסכים לשתף אותנו בנוסחה?
בשמחה. דרך אגב, מדהים עד כמה הנוסחה לסיכון שואף לאפס היא פשוטה והגיונית. אני אמחיש לך את זה באמצעות דוגמה מהשטח: נניח שבאיזור בו אני רוצה להשקיע, המחיר שוק לדירות שלושה חדרים הוא מיליון שקלים. אז כדי להבטיח את שורת הרווח שלי, אני צריך לקנות את הדירה ב-750 אלף ש"ח במקסימום.
יבגני, אין סיכוי שמישהו ירד ב-250 אלף ש"ח מתחת למחיר השוק שלו
בטח שכן. בזכות מושג הקסם – משא ומתן. אבל חשוב לי להבהיר שמשא ומתן זה לא זבנג וגמרנו. משא ומתן זאת מערכת יחסים שצריך לנהל. לפעמים היא יכולה לקחת גם כמה שבועות. לכן אנחנו גם מלמדים איך לעשות את המשא ומתן בצורה נכונה, איך ליצור קרבה בינך לבין המוכר. הרי כשאני בא פעם ראשונה לראות דירה, אין סיכוי שאני אדבר על המחיר. הדבר היחיד שמעניין אותי זה הבן אדם שעומד מולי. להבין מי הוא, מה הוא עושה, ממה הוא מונע, מה הוא רוצה, מה הוא צריך ואם יש לו כורח מציאות. הסיכוי שאדם שאין לו כורח מציאות למכור את הדירה יירד במחיר הוא לא גבוה.
איזה כורח מציאות אנחנו מחפשים?
בעיקר כורח מציאות כספי. אדם שעבר לבית גדול יותר וצריך למכור את הבית הקודם שלו לפני שהוא מתחיל לשלם על החדש. או בית שאדם קיבל בירושה והוא או אחד היורשים האחרים צריך סכום כסף גדול זמין.
דרך אגב, לא צריך לפחד מדירות שמתומחרות גבוה יחסית לשוק. הרבה מוכרי דירות עושים את הטעות הזאת ואומרים לעצמם "גם ככה אני אצטרך להתמקח ולהוריד מחיר, אז מראש אכתוב מחיר גבוה כדי שיהיה לי מרחב מיקוח". אבל מה קורה בפועל? בכל זמן נתון יש בין 5 ל-10 קונים רציניים. ואז בעצם שרפת את האנשים הרציניים בשוק שלך. הם לא ירצו לקנות את הדירה שלך, הזמן עובר, כורח המציאות מתחיל להלחיץ והאיבר הכי כואב בגוף מתחיל לכאוב, שזה הכיס. כשמדובר בתא משפחתי זה לחץ אטומי, וברגע שבן אדם בלחץ הוא מתחיל להוריד מחירים באופן משמעותי.
ברגע שמצאתי מוכר עם כורח מציאות, אני מחפש 'מקרב'.
"מקרב" הכוונה למצוא משהו משותף לשניכם?
נכון מאד. בסוף חשוב לזכור שאנשים מתחברים לאנשים. אם נסתכל לאנשים בעיניים נבין שלכולנו יש רצונות ומטרות די זהות במהות. כולנו רוצים ביטחון וכולנו מונעים מתחושת תקווה.
כל המטרה היא שהמוכר יעבור לצד שלי, כי לשנינו יש את אותה המטרה. אנחנו רוצים להוציא את העסקה הזאת לפועל. אחד רוצה למכור ואחד רוצה לקנות.
זאת הצורה שאני מתנהל בהשקעות שלי, אני תמיד אומר למי שמגיע ללמוד בקורסים שאני כאן ללמד דרך , אני אישית למדתי על בשרי המון דרכים שיביאו אותי להשקעה הכי נכונה לי והמטרה היא שכל תלמיד שלי יבין בעצמו איזו דרך נכונה עבורו.
בהחלט נשמעת שיטה מהפכנית. אבל אני חייב להיות קצת חצוף ולשאול למה צריך ללמוד אותה דווקא עכשיו?
אדם שכיר ישר מבין שיש צורך באפיקי הכנסה נוספים. במיוחד אחרי משבר כמו שחווינו בשנה האחרונה. הרבה אנשים הוצאו לחל"ת ומקבלים רק 60 או 70 אחוז מהשכר שהיה להם ואין להם הכנסה נוספת.
עוד נקודה היא שבסופו של דבר אנשים יותר ויותר מתחילים להבין שהם צריכים לדאוג לעתיד שלהם ולעתיד של הילדים שלהם, יותר ויותר אנשים מתחילים להבין שהם רוצים לבנות את עצמם כדי שהעתיד הכלכלי שלהם יהיה יותר בטוח.
בסוף אנחנו רוצים לדאוג לעצמנו, לאיכות החיים שלנו ולעתיד של ילדינו. מישהו רוצה משהו אחר? תחשבו איזה יופי שלמדתם פעם אחת את הקורס שלי, ואתם בעצמכם יכולים ללכת לסובבים אתכם ולהגיד תראו זה מה שאני עשיתי – דאגתי לעתיד שלי.
תודה רבה שהקדשת לנו מזמנך, מסר אחרון לקוראים שלנו?
תפעלו עכשיו כדי שיהיו לכם את הכלים לייצר הכנסות רציניות בעתיד. אם אתם רוצים להגדיל את ההון העצמי שלכם ומעניין אתכם ללמוד את התחום הכי ריווחי במשק, אתם מוזמנים לצפות בסדרת הרשת החינמית שלי שמסבירה לעמוק את השיטה להרוויח עשרות אלפי שקלים מעסקאות נדל"ן עם סיכון שואף לאפס והון עצמי נמוך. זה אפשרי, יש לי את הניסיון הכי גדול שיש למישהו בארץ בדבר הזה. כל מה שאני מלמד נכתב בדם מניסיון אישי ובסופו של דבר עבד לי ועבד לעוד אלפי תלמידים שלי.
לצפיה ללא עלות בסדרת הרשת להשקעות נדל"ן רווחיות עם סיכון שואף לאפס, לחצו כאן>>
