תפריט
תפריט
מגפת הקורונה שפוקדת אותנו שינתה הרבה דברים בחיים שלנו, כולל את תחום ההשקעות בנדל"ן. אבל לא בהכרח לרעה, כי בעקבות המשבר נוצרו גם הרבה מאד הזדמנויות רווח שלא היו לפניו ומי שידע לבצע חקר שוק נכון, לזהות הזדמנויות ואיך לפעול במציאות החדשה, יוכל להרוויח בין 80,000 ש"ח ל-150,000 ש"ח על כל מציאה נדל"נית.
בכלל, השנה הקרובה מסתמנת כטובה ביותר בעשור האחרון להשקיע בנדל"ן, זאת בגלל הריבית הנמוכה, הורדת מס הרכישה חזרה ל-5%, השינוי במבנה המשכנתאות, המענק של משרד הבינוי והשיכון לרוכשי דירות יד שניה בפריפריה ושאר ההטבות של משרד האוצר שנועדו לתדלק את קטר הנדל"ן. אבל חשוב לזכור שכמו בהרבה סיטואציות אחרות – המקדימים ירוויחו על חשבון המהססים.
מי הם אותם אנשים שכבר רוכבים על גלי השינוי בתחום הנדל"ן ונהנים מאותם רווחים בעסקאות נדל"ן גם בזמן המשבר ובאופן שיטתי? אנחנו! מדובר על שיטה סודית וסדורה איך לבצע חקר שוק מהבית ומספר בדיקות אינטרנטיות שחייבים לעשות כשבוחרים שוק או נכס ספציפי וגם איך לתרגם לשטח את המידע שאספנו ולגלות מידע בלעדי שלא נמצא בשום מקום אחר.
כי מבחינת הסיטואציה החדשה שהקורונה יצרה, אין ספק שהאינטרנט עשה את החיים של משקיעי הנדל"ן בארץ להרבה יותר קלים! בלי לצאת מהבית, ובלי לצאת מהפיג'מה, אפשר לברר כל כך הרבה פרטים אונליין, כמו בכמה נמכרות דירות באיזור, אחוזי שכירות מול בעלות ועוד ועוד ועוד. אבל בסופו של דבר גם אין תחליף לשיחות עם תושבים באיזור בו אנחנו מחפשים דירה להשקעה! רק הם יכולים לגלות לנו דברים שמסתתרים מתחת לפני השטח ולא מופיעים בשום סטטיסטיקה או אתר אינטרנט.
לפני שנרוץ לבחור איזור להשקעה אנחנו חייבים לעשות קודם חשיבה עם עצמנו כדי שנדע להתמקד במקום שיאפשר לנו לבצע זאת בקלות ולהגשים בסופו של דבר את החלום שלנו. לכן קודם נגדיר את התקציב שעומד לרשותנו ואת המטרה שלנו – כמה כסף אנחנו רוצים להרוויח בסופו של דבר.
לאחר מכן נכנס לאתרים "מדלן" + "יד 2" ונבחן אילו איזורים עונים על שתי ההגדרות שלנו.
עכשיו אנחנו יכולים להתחיל ולהתמקד כדי למצוא את העיר או השכונה הנכונים עבורנו להשקעה.
איך? נכנסים לאתרים "מדלן" ו"יד 2" ובודקים באיזו עיר ושכונה כדאי להשקיע לפי הקריטריונים הבאים:
מצאתם שכונה שעונה על הקריטריונים? נפלא!
מומלץ מאד לצאת לטיול וירטואלי בה ולחפש בניה זהה. כנסו ל-google street view, התקדמו בשכונה בחרתם, "טיילו" לאורכה, הביטו לצדדים ובדקו האם הבניינים אחידים.
כי כדי לגלות את שווי השוק האמיתית של דירות חייבים להשוות תפוחים לתפוחים.
בכל עיר יש שכונה שהיא יותר מבוקשת ושכונה שהיא פחות מבוקשת ואנחנו צריכים להתאים את עצמנו.
כשבאים לבחור שוק להשקעת נדל"ן, צריך לבדוק שבשנה האחרונה נמכרו בו לפחות 20 דירות ושברגע זה מפורסמות שם לפחות 20 דירות למכירה מפרטי (לא מתיווך).
אלה 2 האינדיקציות שהשוק הזה חי ותוכלו לעשות בו עסקאות.
כשבוחרים איזור להשקעה, רצוי מאד לעשות בו בדיקה מעמיקה של השירותים הקהילתיים שמוצעים לתושבים בו.
קופות חולים, תעסוקה, דרכי גישה, מוסדות לימוד קרובים ועוד הם צורך בסיסי של קהלי יעד מסויימים ואם אחד מהם לא זמין באיזור, אתם עלולים להתקל בקשיים למכור או להשכיר את הדירה בהמשך הדרך.
לא צריך להיות מגיד עתידות כדי לדעת אם ערך של דירה מסויימת יעלה בטירוף. יש דרך מאד פשוטה לגלות את הפוטנציאל העתידי של השכונה שאתם רוצים להשקיע בה.
פשוט נכנסים לאתר העירייה ומבררים מה התכניות של הרשות המקומית לפיתוח האזור והאם יש כאלה שיקפיצו את הביקוש של אותה שכונה.
ואם אתם כבר באתר העירייה, תבדקו גם שנסח הטאבו של הדירה תקין, האם יש חובות על שם הנכס בעירייה, סכנות באיזור, קרבה לתחבורה ציבורית, מקומות בילוי ומרכזי קניות.
כל אלה יעזרו לכם לדעת את פוטנציאל הרווח והאם יש מכשולים שעלולים לפגוע לכם בעסקה.
בתקופות משבר, חיפוש דירות מתחת לערך השוק נהיה אפילו קל יותר מאחר ובעלי דירות רבים מוכנים להתפשר על המחיר כדי למכור את הנכס שלהם בהקדם.
אחת הדרכים הפשוטות ביותר היא להיכנס לאתר "יד 2" ולחפש דירות שהן הרבה מעל או הרבה מתחת לערך השוק.
אם הדירה הרבה מעל ערך השוק, יתכן ובעל הדירה מציע אותה במחיר לא ריאלי ועל ידי משא ומתן ניתן יהיה לרכוש אותה מתחת לערך השוק. או יתכן שעל פי נסח הטאבו של הדירה ניתן לפצל אותה לשתי דירות ולעשות עליה אקזיט כפול.
אם הדירה מתחת לערך השוק, יש לבדוק האם אין איזו סיבה ממשית שגרמה לה להיות במחיר הזה, כמו חובות או תשתיות לקויות וכדומה. אך ברוב המקרים הסיבה למחיר הנמוך היא שבעל הדירה פשוט לא הצליח למכור אותה תקופה ארוכה.
אל תתביישו לעשות שיחת וידאו עם בעל הדירה כדי לראות אותה. שיחה שכזאת יכולה לסייע להבין האם הדירה בכלל רלוונטית וליצור חיבור עם בעל הדירה, בתקופה שאף קונה אחר לא יוצר קשר.
בחרתם שוק לפי היעדים והמטרות שלכם ויצאתם לשטח לראות את השכונה בעיניים.
אחד הטיפים החשובים ביותר בשלב הזה הוא – להתמקד בשוק ספציפי. כי גם רחוב מסויים יכול להתחלק לשני שווקים שונים לחלוטין מבחינת סוג הבתים והאוכלוסיה שגרה בהם.
אז תסתובבו שכונה, תסתכלו על הבניינים, דברו אם האנשים שגרים בה ותבינו כמה ואיזה שווקים שונים יש בה.
כדי באמת להבין את השוק שלכם אתם חייבים לדעת מי הקונה או השוכר שלכם? מי האנשים האלה? מה המאפיינים שלהם? כמה הם מוכנים לשלם? מה הם הצרכים, הרצונות והיכולות (הכנסה ורמת מחיה) שלהם?
לכן כדאי מאד שתפתחו שיחה עם לפחות 20 אנשים מגילאים שונים בשכונה שבחרתם ותקבלו תשובות לשאלות האלה. כי כשנכנסים לבית של מישהו שמרוויח 10,000 ₪ רואים שהוא שונה לחלוטין מבית של מישהו משרוויח 20,000 ₪.
אחת הדרכים לגלות זאת היא לשאול את דיירי השכונה "מה ההכנסה הממוצעת לדעתך בשכונה?" רובם לא ידעו את התשובה הכללית אז הם ישליכו על עצמם ומגלו לכם כמה הם מרוויחים.
כשאתם מדברים עם האנשים בשטח, צריך להבין מהם מהם המחירים האמיתיים בפועל. מה שווי הדירות? בכמה הם קנו את הדירות שלהם ומתי? מה גובה השכירויות?
המידע שאספנו באינטרנט הוא הערכה בלבד ולא תמיד משקף את המספרים האמיתיים בשטח.
הדרך הפשוטה לעשות זאת היא להיות הכי גלויים שאפשר ולספר שאתם מעוניינים לרכוש דירה בשכונה ורוצים לדעת את השווי האמיתי שלה.
בזמן שאתם מסתובבים בשכונה, חפשו בעיניים סכנות (אנטנה סלולארית, פינות מוזנחות ועוד) ואז בררו עם התושבים האם ועד כמה זה מפריע להם ויכול להשפיע על היכולת שלכם להשכיר או למכור את הנכס.
בנוסף, שאלו את התושבים מה מפריע להם בשכונה והאם השירותים הציבוריים (גני משחקים, קופות חולים ועוד) נותנים להם מענה ראוי.
טיפ זהב שאסור לכם לשכוח – כשאתם באים לבחון שוק אף פעם אל תסתכלו עליו העיניים שלכם! אלא רק העיניים של הקונה/שוכר שלכם.
